Interview mit Prof. Manuel Aalbers: Wohnen ist ein Menschenrecht

Luxemburg und die Finanzialisierung des Immobiliensektors

Manuel B. Aalbers, Humangeograph, Soziologe und Stadtplaner, ist Professor für Geographie an der Universität von Leuven (Belgien), wo er eine Forschungsgruppe über die Überschneidung von Immobilien, Finanzen und Staaten leitet. Er hat über Finanzialisierung, Redlining, soziale und finanzielle Ausgrenzung, Neoliberalismus, Hypothekenmärkte, die Privatisierung von Sozialwohnungen und den Niedergang von Stadtvierteln veröffentlicht.

Am 14. Juni laden wir ihn gemeinsam mit anderen Organisationen zu einer Debatte "Wem gehört die Stadt?" nach Luxemburg ein.

Vorab haben wir ihm einige Fragen gestellt.

Sie untersuchen die Finanzialisierung des Immobiliensektors. Was verstehen Sie darunter?

Ich definiere Finanzialisierung als "die zunehmende Dominanz von Finanzakteuren, -märkten, -praktiken, -messungen und -narrativen auf verschiedenen Ebenen, die zu einer strukturellen Transformation von Volkswirtschaften, Unternehmen (einschließlich Finanzinstitutionen), Staaten und Haushalten führt". Dies bedeutet, dass Finanzialisierung auf verschiedenen Analyseebenen unterschiedliche Dinge bedeuten kann. Sie beschreibt makroökonomische Veränderungen auf internationaler Ebene, aber auch, wie einzelne Firmen und Haushalte damit umgehen.

Wenn wir uns auf Immobilien konzentrieren, kann dies bedeuten, dass Wohnungen oder Büros als Finanzanlagen genutzt werden, aber es bezieht sich auch auf die zunehmende Abhängigkeit der Immobilien von der Finanzierung. Natürlich sind Immobilien kapitalintensiv und daher schon immer von Finanzierungen abhängig gewesen, aber heute gilt das mehr denn je.

Bei der Finanzialisierung des Wohnungswesens spricht man im Allgemeinen von zwei Hauptformen: einerseits von der zunehmenden Abhängigkeit von Hypothekenfinanzierungen, die den Erwerb von Wohneigentum ermöglichen, aber auch vom Weiterverkauf von Hypothekarkrediten auf den Investitionsmärkten (so genannte "Verbriefung" von Krediten), und andererseits vom Eigentum an Mietwohnungen durch große Fonds, die über die Finanzmärkte finanziert werden und hinter denen institutionelle Anleger wie Pensionsfonds, Versicherungsgesellschaften und Staatsfonds stehen.

Diese Fonds kaufen in zunehmendem Maße "erschwingliche" Wohnungen, die das Potenzial haben, die Mieten zu erhöhen, sowie andere Arten von Wohnungen wie Pflegeheime, Studentenwohnungen und Wohngemeinschaften. Die drei letztgenannten sind beliebt, weil sie relativ hohe Mieten für kleine Flächen ermöglichen.

Was ist problematisch an Immobilien-Investmentfonds (REIF oder auch REIT)?

REITs besitzen Immobilien mit dem Hauptziel, ihre Investoren zu bezahlen. Daher ist der Nutzungswert eines Hauses oder eines Büros weniger wichtig als der aktuelle und zukünftige Mietwert dieser Immobilien. Da diese Fonds nach ihrer Fähigkeit bewertet werden, künftige Gewinne zu erzielen, sind sie in der Regel bestrebt, die Mieten zu erhöhen, um ihre Anteilseigner oder Investoren zufrieden zu stellen.

Es gibt 621 REITs mit Sitz in Luxemburg, die hauptsächlich Immobilien im Ausland aufkaufen und bauen. Warum nicht in Luxemburg?

Erstens investieren die meisten dieser REITs nicht in Wohnungen, sondern in Büros, Lagerhallen, Einzelhandel usw. Nur 9 % dieser Fonds investieren ausschließlich oder hauptsächlich in den Wohnungsbau. Zweitens: Selbst wenn die Fonds in Wohnungen investieren, entwickeln viele von ihnen keine neuen Wohnungen, sondern kaufen bestehende Wohnungen auf. Wenn Letzteres der Fall ist, bedeutet dies lediglich, dass die Wohnungen den Besitzer wechseln, ohne dass neue Einheiten hinzukommen. Da der neue Eigentümer jedoch bereit ist, mehr für diese Häuser zu zahlen, wird er in der Regel versuchen, die Mieten zu erhöhen, um den höheren Preis auszugleichen. Drittens: Der Grund, warum diese Fonds in Luxemburg registriert sind, hat wenig mit dem luxemburgischen Immobilienmarkt zu tun, sondern vor allem mit Steuervorteilen. Wenn eine Registrierung in Luxemburg niedrigere Steuern bedeutet als eine Registrierung anderswo, dann ist dies der Hauptgrund, warum so viele REITs in Luxemburg ansässig sind.

Was sind mögliche Antworten auf die Finanzialisierung des Wohnungswesens?

Da gibt es viele. Es ist einfach, wo man anfängt, aber nicht so einfach, wo man aufhört... Als erstes würde ich den Mietsektor besser regulieren. Wenn es schwieriger ist, die Mieten zu erhöhen oder die Mieter zu vertreiben, werden die Fonds weniger daran interessiert sein, bestehende Wohnungen aufzukaufen. Für mich ist das eine Selbstverständlichkeit, denn es schützt die Bürger besser und kostet den Staat gleichzeitig kein Geld. Zweitens würde ich die Entwicklung von ECHTEM erschwinglichem Wohnraum anregen. Ich schreibe wirklich in Großbuchstaben, weil ich mich hier nicht auf so genannten erschwinglichen Wohnraum beziehe, bei dem Bauträger oder Investoren Subventionen oder Steuervergünstigungen erhalten, wenn sie einen Teil des "erschwinglichen" Wohnraums anbieten. Diese Art von Wohnraum ist in der Regel nur vorübergehend erschwinglich, und oft kommt diese Art von Wohnraum nicht denjenigen zugute, die ihn am meisten brauchen.

Stattdessen sollten die Regierungen den sozialen Wohnungsbau sowie alternative Wohnmodelle wie kommunale Treuhandgesellschaften (Community Land Trusts), Kapitalbeteiligungen und andere Genossenschaften sowie Basisinitiativen fördern. Dies könnte nicht nur durch die Bereitstellung von Subventionen geschehen, sondern auch durch die Bereitstellung von Grundstücken (die vor allem in der südlichen Hälfte Luxemburgs knapp sind) und Know-how, damit das Rad nicht für jede neue Initiative neu erfunden werden muss. Drittens würde ich die Steuervorteile für REIFs abschaffen. Es gibt keinen guten Grund, einigen gewerblichen Vermietern einen Vorteil gegenüber anderen Vermietern zu verschaffen. Wenn schon steuerliche und andere Vorteile gewährt werden, dann sollten sie an nicht gewerbliche Bauträger und Vermieter gehen. Nochmals, dies ist nur ein Anfang!

Wie Sie bei Ihrem Besuch in Luxemburg feststellen werden, werden viele Häuser abgerissen. Ganze Straßenzüge und sogar Stadtteile werden dem Erdboden gleichgemacht. Dann entstehen Großprojekte mit exotisch klingenden Namen, z. B. Brooklyn oder Riverside, die offensichtlich gut betuchte Menschen aus dem Ausland ansprechen. Wir erleben auch einige Luxusrenovierungen. Ohne uns den Inhalt Ihres Vortrags zu verraten: Wie sehen Sie die Rolle von Investoren bei solchen Großprojekten und der Zerstörung und Gentrifizierung ganzer Stadtteile?

Das ist eine sehr schwierige Frage, auch weil es von Fall zu Fall große Unterschiede geben kann. Aber wenn es darum geht, ein Haus oder einen Wohnblock zu zerstören (oder zu renovieren) und durch ein anderes zu ersetzen, wobei letzteres in der Regel auf Bewohner oder Besitzer mit höherem Einkommen abzielt, trägt dies wenig zur Linderung des Wohnungsproblems bei und kann es sogar noch verschlimmern. Es liegt in der Verantwortung der Politiker und der Regierung, angemessenen und erschwinglichen Wohnraum für alle bereitzustellen. Es ist ein menschliches Grundbedürfnis, das für einen Teil der Bevölkerung nicht erfüllt ist. Anstatt also zuzulassen, dass die verbleibenden (einigermaßen) erschwinglichen Wohnungen zerstört werden, sollten sie diese schützen und den Bestand an erschwinglichen Wohnungen vergrößern, denn Wohnen ist ein Menschenrecht.

Artikel vom 23. Mai 2023